Juan Jesús Franco

He recibido varias consultas telefónicas interesándose en saber los gastos que tendrían aproximadamente a la hora de comprar una vivienda.
Espero que con el siguiente texto, quede aclarado.
GASTOS A LA HORA DE COMPRAR UNA VIVIENDA
Tiene que tener en cuenta que al precio de la vivienda elegida hay que sumarle otros gastos que van parejos a la operación y que suponen aproximadamente un 10% del precio de la vivienda, si no necesita hipoteca y 12,5% si tiene que abrir una hipoteca para la compra de la vivienda.
• Notaría. El notario da fé pública de la escritura, es decir, certifica la operación, éste podrá ser elegido libremente por el comprador de entre los notarios que operen en la ciudad donde se encuentre la finca que va a comprar. Se consideran gastos de notaría los que se producen por el otorgamiento de la escritura de compra. Si van abrir un préstamo hipotecario, también tendrá que pagar la factura que se produzca por el otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario. Estos aranceles tienen como base imponible lo que se llama “responsabilidad hipotecaria”, aplicándose un porcentaje de tarifa establecido legalmente sobre esta base, y el importe de los folios utilizados y de las copias expedidas, el cual está asimismo establecido de forma legal.
• Necesita una tasación para poder solicitar un préstamo hipotecario, la tasación es una valoración de mercado de un inmueble realizada por un tasador cualificado (arquitecto o arquitecto técnico) que realiza una visita de inspección al mismo y que se concreta en un informe que contiene los elementos descriptivos del bien y el entorno donde se ubica. Las tasaciones se utiliza habitualmente para la obtención de un préstamo hipotecario, pero hay otras muchas finalidades como son el asesoramiento en una operación de compraventa, el conocimiento de valores en operaciones de Herencias, la valoración de activos inmobiliarios de empresas, la información para inversionistas, etc. Los honorarios cobrados por la sociedad autorizada que realiza la tasación, se calcula en función del valor de la tasación de la vivienda y que se abonará con independencia de la concesión o formalización de la operación hipotecaria.
• Registro de la Propiedad, los gastos generados al inscribirse la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad, la base imponible es la “responsabilidad hipotecaria” y también se aplica una tarifa porcentual establecida legalmente sobre esta base, a éstos se añaden los aranceles registrales devengados por el asiento de presentación y las notas marginales.
•Gestión Inmobiliaria, son los honorarios devengados por el asesoramiento, la tramitación y gestión de la compra, desde la elección de la vivienda deseada hasta la culminación de la firma de escrituras en notaria.
• Impuestos que gravan la compra de la vivienda:
En el caso de vivienda nueva, la compra está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.) en la península y Baleares, o al IGIC en las Islas Canarias, cuyo tipo es el 7%.
Además, al documentar la venta en escritura pública está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (I.A.J.D.) al tipo del 1%.
En caso de vivienda usada, la compra está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.) cuyo tipo impositivo es el 7%.
Puede haber reducciones al tipo impositivo del 3’5% en los siguientes casos:
VIVIENDAS PROTEGIDAS:
Cuando se destinen a vivienda habitual del adquiriente. Basta con decirlo como manifestación y solicitud de aplicación del tipo impositivo reducido. CUALQUIER OTRO INMUEBLE, cuyo valor no supere 130.000.-€ y que se destine a vivienda habitual y el adquiriente no supere la edad de 35 años. Cuando se adquieran por matrimonio o por parejas de hecho, el requisito de la edad debe cumplirlo al menos uno de ellos. Bastará con manifestarlo y solicitar el beneficio; en la comparecencia será preciso poner la/s fecha/s de nacimiento.
Impuestos que gravan la formalización del préstamo hipotecario, este impuesto grava las escrituras de constitución de los préstamos hipotecarios y las de cancelación de los mismos. Actualmente, el tipo de gravamen aplicable es el 1% del valor de la garantía. Reducciones: Tipo impositivo del 0’3% para: Adquisición de vivienda “habitual” protegida y préstamos hipotecarios por beneficiarios de Ayudas Económicas de la Junta de Andalucía. Adquisición de vivienda que se destine para ser “habitual”, y préstamos hipotecarios, por menores de 35 años y su valor no supere los 130.000.-€ cuando adquiera el matrimonio o parejas de hecho.
SUBVENCIONES
Las subvenciones a la vivienda normalmente se suelen conceder dependiendo del nivel de ingresos del adquirente o bien en determinadas situaciones especiales: para jóvenes o personas mayores, pero siempre que se reúnan determinados requisitos. Aunque es el Ministerio de la Vivienda el que establece un sistema de financiación para adquirir o rehabilitar viviendas, cada Comunidad Autónoma es la que concede las ayudas y subvenciones, ya que varían sus condiciones y requisitos. Para obtener mayor información sobre estas ayudas puedes visitar la web de la Consejería de Obras Públicas y Transporte de la Comunidad Autónoma correspondiente.

GASTOS A LA HORA DE VENDER UNA VIVIENDA
• Notaría. El notario da fé pública de la escritura, es decir, certifica la transmisión de la propiedad.
Se consideran gastos de notaría, los que se producen por el otorgamiento de la escritura de venta, importe de los folios utilizados y de las copias expedidas, el cual está asimismo establecido de forma legal.
En el caso de que su vivienda tenga una hipoteca, ésta debe ser cancelada. Los gastos derivados de esta cancelación son:
• Cancelación económica: conlleva una comisión de cancelación que fue pactada con la entidad Bancaria en el momento de contratar el préstamo hipotecario.
• Cancelación notarial y levantamiento registral: conlleva unos honorarios de Notaría y Registro por la formalización de dicha escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
•Gestión Inmobiliaria, son los honorarios devengados por el asesoramiento, la tramitación y gestión de la venta
• Hay que tener en cuenta también el impuesto por Plusvalías a pagar al Ayuntamiento de la localidad donde esté ubicada la vivienda, para saber cuánto tendría que pagar, tiene que ir a las oficinas del Ayuntamiento de la ciudad donde esté ubicada la vivienda, debe de ir acompañada con las escrituras de propiedad y el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.).

Todo lo expuesto anteriormente no es de carácter vinculante, es solo informativo.

Quiero empezar este blog, con un artículo que he leído esta mañana en finanzas.com, me ha perecido muy interesante y pienso que también podría parecerle importante a la mayoría de pequeños y medianos empresarios que se encuentre inmersos o sea metidos de lleno en la crisis y pasando por las dificultades económicas que nadie negamos que nos está tocando pasar.
A continuación podéis leerlos tal cual viene (como ya he indicado antes) en finanzas.com.

Las diez reglas de oro para conseguir financiación sin dificultades.

Obtener financiación es posible, si tiene un proyecto firme y aplica las normas básicas de negociación.

Obtener financiación para su negocio es posible, siempre que tenga un proyecto firme y aplique las normas básicas de negociación.
Estos son los consejos de la firma External Financial Management, dedicada al outsourcing de dirección financiera.

1. No trabaje nunca con una sola entidad financiera. Esta afirmación es siempre válida, pero en la situación actual es imprescindible ampliar el pool bancario, incluso más de lo recomendable desde el punto de vista de gestión.

2. No todas las entidades bancarias son iguales, ni tienen los mismos criterios. Mientras algunas entidades le denegarán una línea porque sus fondos propios no llegan al 40%, otras lo harán por su falta de fincabilidad. Y habrá otras que estarán encantadas de hacer negocios con su empresa. Por lo tanto, el no de una entidad no implica el no de otra. Si necesita financiación, negocie, negocie y negocie.

3. Haga fácil la negociación, tenga la documentación de su empresa digitalizada y lista para entregar. Prepárese a negociar, tenga su información fiscal, mercantil, de prensa, etc… lista para ser enviada con un solo clic.
4. Recuerde que las entidades financieras no son una ONG, son empresas que buscan beneficios. Lo que quieren es ganar dinero con los productos que le vendan a su empresa y asegurar el cobro. ¿Le suena? Es lo mismo que usted quiere de sus clientes. Analice qué beneficios le está produciendo al banco y utilice esa información.

5. Negocie cuando tiene fondos, no espere a necesitarlos. Por ello es imprescindible que lleve un buen plan de tesorería que le permita saber con antelación cuando va a necesitar fondos. Si negocia con meses por delante podrá hacerlo sin prisas y elegir opciones.

6. Cumpla los compromisos. Si tiene un problema para atender un compromiso con su banco, no lo esconda, contacte con el banco y explique la situación. Es mejor anticiparse y renegociar que esperar a que el banco reclame.

7. La mala gestión no se arregla con un crédito. Si su problema financiero nace de una mala gestión en su empresa, un crédito no va a solucionar el problema. Las operaciones de refinanciación deben ir acompañadas de un replanteamiento de la gestión de la empresa, en caso contrario sólo alargan la agonía. En según qué casos es mejor cerrar de forma ordenada que seguir adelante.

8. El pasado no es una garantía para la entidad. Es un punto previo, es decir, si es positivo no es una garantía, pero si es negativo paralizará la negociación.

9. Tenga paciencia. Las entidades bancarias toman decisiones que nos llegan a través de personas que no han participado en las mismas. En ocasiones nos proponen condiciones que nos parecen excesivas o presunciones que tildaríamos de descabelladas. No se enfade, sea paciente, siga negociando o cierre la negociación, pero mantenga una actitud que le permita volver a abrir la puerta si lo necesita.
10. Honestidad y transparencia. Es la única manera de trabajar con los bancos a medio y largo plazo. No subestime la capacidad de los bancos de obtener información. En ocasiones saben de su empresa más que usted. Sea honesto.

Bienvenido a mi nuevo blog. Le pido disculpas porque aun se encuentra en fase de construcción, pero le agradezco sinceramente su visita.