A los Vendedores y Compradores de Viviendas
Escrito por admin
En los años 1996 y 1997, los pisos en zonas normales, estaban entre los 5 y 6 millones de pesetas, (o lo que es lo mismo, los pisos estaban entre los 30 y 36 mil euros).
Los intereses bancarios empezaron a bajar, eso hizo más asequible a los compradores poder comprar y pagar las hipotecas con más facilidad, junto a estas bajadas de intereses, los bancos dieron más facilidad de conceder los préstamos, ya no era imprescindible estar fijo en las empresas, etc.
Los propietarios, viendo la facilidad que tenían los compradores para conseguir los préstamos, empezaron a subir; si los intereses bajaban más, pues más abultaban los precios.
Por lo que en vez de beneficiarse los compradores de las bajadas del interés en los préstamos que pedían, se encontraron con que no sólo no se beneficiaban, sino que se tenían que endeudar más, para hacer frente a las subidas de precios que los vendedores estaban realizando, “subidas que ilógicamente aceptaban los Bancos”.
Tanto dinero tuvieron que pedir de hipoteca, para poder comprarse la vivienda, que cuando los intereses empezaron a subir, muchísimos se encontraron que las cuotas mensuales de las hipotecas, se pusieron en lo mismo que cobraban de nóminas y a algunos dichas cuotas se les pusieron en más de lo que cobraban.
Esta ambición por pedir cada día más, llego a elevar artificialmente el precio de las viviendas, y digo artificialmente, porque en la actualidad, la mayoría de las viviendas que se compraron poco antes del reventón económico, están hoy casi en la mitad de aquellos precios.
Por lo que no me puedo creer que los vendedores vuelvan de nuevo a pensar y actuar igual, que antes de llegar al gran batacazo económico que nos ha llevado a la crisis actual.
Digo esto porque los vendedores estaban poniendo los precios de ventas no baratos, pero si se estaba llegando a unos precios más asequibles para comprar y en los cuales los bancos financiaban el 80%, pues en cuanto los vendedores se han enterado por la Televisión de la bajada de los intereses y que los compradores van teniendo posibilidad de sacar las hipotecas, en vez de alegrarse y vender a los precios que en su día estaban dispuestos a vender, han empezado a querer subir los precios.
Espero que los posibles compradores que vayan a pedir un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, hayan leído los consejos que les daba en el artículo: “Volvamos a andar por el suelo, llevábamos mucho tiempo andando por las nubes”, escrito en este blog el día 16/07/2009, en el cual les aconsejaba, comprar cuando se tenga como mínimo el 20% de lo que cuesta la vivienda y los gastos, y no endeudarse en más del 35% de su salario; no es normal que si se percibe un salario de 1.000.-Euros mensuales, se firme un préstamo Hipotecario a pagar de 600.-Euros mensuales y además hay que tener en cuenta la posibilidad, que los intereses puedan volver a subir y la cuota llegue a ser mayor que el propio sueldo mensual que se percibe.
Si el salario es de 1.000.-Euros, es imposible para que funcione la economía del hogar, que se paguen por préstamos más de 350.-Euros.
Pensemos que con los 650.-Euros restantes, hay que comer, pagar la Luz, el Agua-recogida de basura, Comunidad, I.B.I., Teléfonos, Ropas, etc., sin olvidar los gastos de libros y otros por los estudios de los hijos.
Si quiere comprar una vivienda, lo aconsejable es, que la cuota no exceda del 35% de su salario.
Siguiendo el mismo ejemplo de los 1.000.-Euros netos de salario, el capital que se le solicite al banco no puede ser superior a 80.000.-Euros, que a un interés del 3,50% y a un tiempo de amortización de 30 años máximos, la cuota saldría aproximadamente en 359.-Euros mensuales.
No nos dejemos llevar por los propietarios abusones, un piso vale lo que vale, independientemente de a cómo estén los intereses, si nos olvidamos de ésto, volveremos a crear otra burbuja y nos hundiremos más.
11 Comentarios
Comenta el artículo
-
JJ Franco
Somos un grupo de profesionales, dedicados a los negocios desde el año 1978, lo que significa muchos años de experiencia. J.J. Franco Consulting se dedica a la consultoría, ofreciendo asesoramiento y seguimiento correcto de las funciones de la misma. leer más...
Síguenos o suscríbete
Agosto 17th, 2009 on 1:01
Te invito a abrir tu Blog en http://www.economiaalcuadrado.com y promocionar tus servicios hablando y dando tips a los lectores….
Agosto 31st, 2009 on 10:02
Pienso exactamente lo mismo que tú…y me ha resultado interesante este repaso…pero este año que viene les va a hacer ver aún más las orejas al lobo…ya están empezando a darse cuenta de que no se puede seguir así,la situación inmobiliaria sino nunca,almenos en mucho tiempo no volverá a ser igual…
Agosto 31st, 2009 on 18:22
Hola Juan Jesus, estoy de acuerdo en tu planteamiento pero quiero añadirte algunos datos más.
Los propietarios que en la actualidad bajan son aquellos que se han endeudado y tienen una necesidad urgente para vender. En otros muchos podemos decir que si estaban pidiendo 300 mil euros por una casa, ahora estan en 250 mil euros. Para mi eso no es más que maquillar un precio con la excusa de una crisis, pero sigue siendo un abusivo precio de hace tres o cuatro años atrás (y ya está engordada la burbuja), y no es el precio real de la vivienda.
Por otro lado las grandes promotoras (las que aguantan despues de sus problemas de malgastar sus enormes ingresos) tienen la practica de bajar en una promocion dos o tres casas de precio, publicitando a bombo y platillo su rebaja, pero el resto de viviendas (el 95 % de las mismas) siguen manteniendo el precio de antes de la caida. Y todo ellos esperando a que pase el temporal para continuar con su abusivo beneficio. En resumen… habrá cambiado algo despues de la crisis???
Agosto 31st, 2009 on 21:08
Juan Jesús, siempre es bueno dar con opiniones y esfuerzos como el suyo, ya que cualquier iniciativa que apunte a “normalizar” un sistema económico tan complejo y desigual, es más constructiva que la apatía.
Creo sinceramente, que el fondo del asunto es muy complejo y tiene sus raices en hechos que no podemos controlar mediante unificar criterios en un bando (los sufridos compradores) para aplacar las nocivas acciones del otro (los intrépidos/malvados vendedores).
Entre otras cosas, me refiero a que no podemos olvidar que el actual comprador será el futuro vendedor. Y no recuerdo un solo comprador que al transformarse en vendedor haya renunciado a los beneficios que su nueva postura le significó (no dejó de aumentar el precio ya inflado de su vivienda cuando se lo pagaron, no dejó de comprar creyendo que el precio de la vivienda nunca iba a bajar y que su compra le daría reditos seguros en un futuro PRÓXIMO – en estos tiempos todo es rápido).
Bajo riesgo de sonar demasiado idealista, creo que la actual situación económica es fruto, básicamente, de una serie de actitudes que poco tienen que ver con lo económico y mucho con lo humano y cultural: el egoísmo, la falta de empatía, la avaricia, la codicia, la ambición desmedida, la ficticia necesidad de comprar un “trozo de mundo” en vez de vivir “tirando el dinero” de alquiler, etc.
Entiendo que en todo análisis hay que identificar los comportamientos de las partes involucradas: no hay por que dejar de mencionar que el comprador se resignó a los abusos del que tuvo la sartén por el mango (el vendedor). Pero, hasta ahora, no he visto un solo análisis que pregunte “¿que hubiese hecho yo en la misma situación?”.
Le pongo un ejemplo que espero resuma la idea que deseo transmitir:
Como administrador de fincas, he observado a lo largo de estos años un sinfín de situaciones y, como cualquiera luego de trabajar más de 15 años en lo mismo, he logrado catalogar a los propietarios e inquilinos dentro de distintos grupos y subgrupos según parámetros de comportamiento.
En el grupo objeto de mi relato, el perfil, el temperamento, la forma de expresarse, la ideología política y religiosa, los procesos del rezonamiento y un sinfin de rasgos personales eran casi idénticos en todos sus integrantes.
Este grupo no era de propietarios. Tampoco era un grupo de inquilinos. Era un grupo en el cual incluí a determinados propietarios y a determinados inquilinos a pesar de estar en las antípodas de sus intereses. Era el único grupo que podía estar constituido por ambas partes cuando su posición en las relaciones contractuales era tan opuesta.
Lo que los integraba era el aval bancario como garantía en un contrato de arrendamiento: los inquilinos como detractores y los propietarios como defensores/precursores del mismo.
Las similitudes en los rasgos personales del comportamiento eran tales que mi conclusión fue tajante: EL PROPIETARIO QUE DEFENDÍA EL AVAL BANCARIO A REGAÑADIENTES – Y SIEMPRE SIN ATENDER A RAZONES – ERA EL MISMO INQUILINO FANÁTICO QUE “POR PRINCIPIOS” NO LO OTORGARÍA NI AUNQUE DE ELLO DEPENDIERA EL FIN DE LA RAZA HUMANA.
Pude comprobar esto en un caso concreto donde la incongruencia se puso en práctica de la forma más evidente. Un inquilino que luego de alquilarnos un inmueble nos confío uno de su propiedad para que lo alquilásemos. Luego de justificar (como inquilino) por todas las vías posibles los tintes casi inconstitucionales de aportar un aval bancario, como propietario no alquiló hasta que le aportaron un aval por importe de 12 meses de renta. La justificación: la más “lógica” y evidente: “yo se que pago, pero de estos no me fío”.
Siento lo extenso de esta entrada, pero este tema me apasiona y podría seguir escribiendo eternamente.
En resumidas cuentas, creo que el cambio no radica en lograr que los demas cambien sus actitudes nocivas, sino en que comencemos por cambiar las nuestras, siendo autocríticos, 100% sinceros con nosotros mismos y siempre preguntándonos que habríamos hecho si el determinísmo nos hubiera colocado en el lugar del otro. Encontraremos que las bases que nos mueven no son tan distintas a pesar de que persigamos intereses opuestos.
Agradezco su aporte y seguiré de cerca las entradas de su blog.
Un cordial saludo.
Septiembre 1st, 2009 on 17:05
Hola Juan Jesús:
Todo esto que dices está muy bien y queda muy bonito de cara a la galería, pero me gustaría ver cómo actuarías en el caso de que tuvieses que vender un inmueble: ¿lo venderías en 10 si sabes que un comprador estaría dispuesto y puedo pagarte 18?
Responde con sinceridad.
El mercado se autoregula según la balanza oferta-mercado… ahora resulta que la culpa la hemos tenido los ciudadanos vendedores…
Septiembre 1st, 2009 on 17:08
Hola Juan Jesús y a toda la gente que participa. Estoy bastante deacuerdo contigo, además estamos viviendo un ciclo que es “la pescadilla que se muerde la cola”. Si los propietarios como tales no son capaces de ajustar los precios de venta de sus viviendas, los futuros compradores tampoco serán capaces de poder comprar, las tasaciones están mucho más ajustadas que este tiempo atrás, la financiación no es viable sino se dispone del 30% del precio de compra de la vivienda ( generalmente las entidades financieras financian el 80% del importe de la compra de la vivienda, más el 20% que tiene que aportar el comprador de fondos propios, más otro 10% aproximadamente que cuestas los gastos de notaria y registro de la propiedad), los rendimientos netos del trabajo también han bajado… en fin que los precios de venta tienen que estar en consonancia con las posibilidades de compra.
Me voy a permitir un símil adaptado “hay que poner el anzuelo a la altura de los peces para poder pescar, si lo ponemos por encima del banco de peces, estos nunca llegarán a cogerlos”.
Octavio Bosqued
Responsable de INMOBOSS
http://www.inmoboss.net
Septiembre 1st, 2009 on 21:02
Hola Luis.
Te contesto con la sinceridad que me pides: un comprador nunca da más dinero del que le dices que vale, si un comprador está dispuesto y puede pagar 18, yo le busco un inmueble de ese precio, que por lógica estará en mejor sitio y en mejores condiciones que el de 10.
Pero si lo que me preguntas es, que si tengo un inmueble en 10 y un cliente que puede pagar 18, yo le vendería en 18 el inmueble de 10, puedo decirte y asegurarte que no, llevo en el sector inmobiliario dedicándome a la intermediación desde el año 1.988 y nunca en mi empresa se ha adulterado ningún precio, si luchamos con los vendedores para que pongan los precios asequibles a los compradores, es para que se pueda vender más rápido y tener los mejores inmuebles a los mejores precios.
Siempre he trabajado mirando al futuro y no al pelotazo del presente.
Espero haberte aclarado tu pregunta.
Luis, te agradezco tu intervención en este blog.
Saludos.
Juan Jesús Franco.
Septiembre 2nd, 2009 on 13:17
Hola Juan Jesús, a quien primero deberían haber dado un toque de antención es a todas las entidades bancarias por especular con las hipotecas que debian conceder según su producción interna. Con el afan de dar productos económicos y con supuesta facilidad de pago (en ese momento) la gente no miraba más haya de pasado mañana, pero las entidades bancarias si lo sabían y seguian actuando sin poner freno a esta barbarie. Los vendedores de vivivendas no vendian, si no que despachaban, por eso ahora tan solo quedan los realmente trabajamos el producto, sin animo de ser pedante, pero nuestra función era abrir los ojos a los compradores, pero a los verdaderos compradores que no a los especuladores, pero no quería hacer caso, yo puedo pagarlo, y ese puedo pagarlo, ahora en el interior de sus casas son un río de lagrimas. Por tal motivo creo que los vendedores ya han pagado las consecuencias enviandolos al paro pero las entidades bancarias ya eran grandes inmobiliarias, pero ahora son las MAYORES inmobiliarias, con precios que ni ellos mismos van a tener que bajar al precio de los prestamos concedidos, si quieren refinanciarse en el producto hipotecario. En cuanto a los compradores estoy de acuerdo contigo y creo que deben tener más cabeza a la hora de comprar y hacerlo sobre sus posibilidades actuales con vistas a un futuro y no muy corto pues facilmente se dicen 25 o 30 años pero hasta que estos pasen pueden suceder muchas cosas. Me dedico a mediación del suelo y como no a la venta de vvdas. Nos esperan 3 o 4 años muy duros, espero que tanto con lo que se comenta y en la calle y cuanto se escribe en todos los medios de comunicación, internet, etc, la gente sea consciente a la hora de comprar y piense con la cabeza, yo a si se lo hago saber a todos mi clientes y amigos y no se dejen llevar por esos vendedores que te dicen tengo un cliente que me da 2 más que tú, que se los de ese otro cliente, por que ese no le quiere para vivir si no para especular. Espero que aunque un poco extenso el comentario entiendas y entienda todo lo que quiere expresar. Un saludo.
Septiembre 28th, 2009 on 13:28
Hola Juan Jesus Franco, no solo tendrías que aconsejar a los compradores tener el 20% de entrada y endeudarse máximo en le 35 % de sus sueldos antes de comprar, si no que, también tendrías que aconsejarles: ojo! con el plus, el digital, los menús en el bar pudiendo ir a casa, la pizzeria el sabado tarde, el cine todos los domingos y un largo etc. el cuál hace que cuándo lleguen a fin de mes digan “no puedo pagar la hipoteca porque el banco me ha subido el interés o por que mira qué caro compré éste piso y todo ho que tuve que pedir de hipoteca” Referente al precio que pone el “malvado vendedor” y el “pobre” comprador (en un futuro vendedor) no le queda otra que pagarlo ¿ por qué no informas a los lectores de las estadísticas de el que compró su 1ª y necesitda vivienda y el que compró su 2ª ó 3ª ó etc. sin ser tan necesitada? A éstos últimos no se les puso un arma en el pecho, éstos, mayores de edad, sabian de la subida de los precios, sabian de las condiciones bancarias, ¿por qué no previnieron una subida de interes? porque ahora que están bajos, la gente prevee por si suben.
Octubre 8th, 2009 on 10:56
Magnifico blog!. Muchas gracias, por fin alguien escribe con sentido común y sin segundas intenciones. Me lo ha recomendado un amigo y es genial.
Lamentablemente hoy oimos, leemos, vemos… pero pocas veces pensamos. Y lo que casi nuca hacemos es “dicurrir”; pensar para comprender y hacer.
Juan Jesús muchas gracias, y ha seguir discurriendo.
Un saludo.
Enero 13th, 2010 on 12:01
Por una vez, de acuerdo contigo Juan Jesús! El sistema económico no podía sostener esta espiral, en algún momento se rompería, aunque nadie quería verlo ni saberlo y miraban hacia otro lado.
En este país, y en la mayoría de mundo, pero especialmente aquí, dónde vale más un piso que en Alemania (a mitad de ingresos), han triunfado 2 tipos de personas: los tontos (que ganaban dinero sin saber porque a costa de las buenas personas y creían que eran listos) y los aprovechados (que ganaban dinero de los tontos y de los buenos). Cómo decía un experto en economís en una entrevista, con el boom immobiliario han ganado dinero ciertas personas, y que por el hecho de ganar dinero creían que eran muy buenos y sabían mucho, cuándo en el fondo sin saber porque y sin saber nada. Ha habido muchos despeños de esta gente, pero a mi parecer no lo suficiente, porque los precios en su mayoría sólo han descendido cerca del 10% y vuelven a subir. Creo que no hemos aprendido nada, que nos falta honradez, y que la caída que vendrá en 1 o 2 años será apoteósica (tal vez el 2012??, a lo mejor hasta tenían razón). Sé de gente que vendían sus casa a compradores que pagaban en metálico, y después decían riendo que eran los que pagaban más… y que hablaban ruso, y que parecían mafiosos… y después nos quejamos de que haya delincuencia! pero si les ayudamos a blanquear el dinero! si no nos importaba de dónde venía mientras pagaran! Y nos quejamos de la immigración ilegal y después alquilamos el piso a 15 ciudadanos chinos, que duermen por turnos, porque son los que más nos han ofrecido!
Aún hay esperanza, queda gente honrada como tú. Suerte y adelante.